공정거래위원회는 코레일네트웍스(주)의 상가임대차계약 중 입점일 및 임차인 의무의 일방적 설정조항, 임대인의 계약해지 조건 완화 조항 및 업종 변경 권한의 포괄적 보유 조항 등 불공정 약관 11개 조항을 시정하도록 하였다.

 

이들 약관은 법률상 사업자가 부담하여야 하는 책임·의무를 배제하거나 완화시키는 반면 고객의 정당한 권리를 침해하는 등 고객에게 일방적으로 불리하므로 약관법상 무효에 해당된다.

 

임차인은 코레일네트웍스(주)에 비해 거래상 지위가 현저하게 낮아 그 요구를 거부하기 힘들고, 임대차 계약 관련 법률지식도 낮을 수 밖에 없어 임차인에게 불리한 약관이 사용될 수 있었다.

 

 

기한을 정하지 않은 사업자의 보증금 반환 규정은 임대차 계약 종료 후 임대차목적물 반환을 선급임대료의 반환과 동시에 하도록 수정했다.

 

임대차 계약이 종료되는 경우 임차인의 임대차 목적물 반환의무와 임대인의 선급금 반환의무는 동시이행관계에 있음에도 불구하고 임대인에게 일방적으로 유리하게 임대차목적물 반환의무를 선이행하도록 규정했다. 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법상 무효이다.

 

 

그리고 사업자의 계약해지 조건을 완화하는 조항은 통상적 의무 위반으로 인한 계약해지에 대하여 최고를 거쳐 해지권 행사를 하도록 수정했다.

 

계약을 즉시 해지할 수 있는 경우는 채무이행이 불가능하거나 채무자가 채무이행을 거절하는 경우, 임대료를 2기 이상 연체한 때 등 관련법률에서 정하고 있는 때에 가능하고, 그 이외 통상적 의무이행은 최고를 거쳐 해지권 행사를 해야 정당하다.

 

그런데 이 약관 조항은 통상적 의무위반임에도 불구하고 즉시 해지할 수 있도록 규정하고 자의적 판단에 따라 계약을 해지할 수 있도록 하는 등 임대인에게 일방적으로 유리하게 계약해지권을 행사할 수 있도록 하여 약관법상 무효이다.

 

 

사업자가 고객의 의무 등을 일방적으로 정하는 조항은 임차인의 지위에 중요한 영향을 미칠 수 있는 관리운영규정을 임차인에게 통보하고, 이에 대한 동의를 얻는 절차를 두도록 수정했다.

 

이 조항은 관리운영규정을 계약에 편입시키는 일체의 절차나 행위를 규정하지 않고 코레일네트웍스(주)가 일방적으로 관리운영규정을 작성한 후 이를 준수하도록 하면서 이의제기조차 금지했다. 이는 고객에게 부당하게 불리한 약관조항으로 약관법상 무효이다.

 

 

사업자에게 업종 등 변경권한을 포괄적으로 부여하는 조항은 임차인과 협의하여 업종 등을 변경하도록 수정했다.

 

코레일네트웍스(주)가 일방적으로 업종 등을 변경하더라도 임차인은 이에 대하여 아무런 조치를 취할 수 없도록 하는 것은 임차인의 영업상 이익을 부당하게 침해하는 것이다.

 

또한 이러한 변경사항에 대하여 임차인이 동의한 것으로 간주하는 것은 침묵 또는 부작위를 동의의 의사표시로 간주하는 것으로 부당하다.

 

따라서 이는 고객에게 부당하게 불리하고, 일정한 부작위를 고객의 의사표시가 표명된 것으로 보는 것으로서 약관법상 무효이다.

 

 

사업자가 일방적으로 입점일 등을 정하는 조항은 입점일을 원칙적으로 선급임대료를 완납한 날로 정하고, 이후 기일이 변경되는 경우 임차인에게 통보하도록 수정했다.

 

이 조항은 입점일을 사업자가 자의적으로 입점일을 정할 수 있도록 하여 목적물 인도 예정일을 임차인이 전혀 예측할 수 없고, 그 결과 목적물 인도 지체 책임을 임대인에게 묻는 것도 불가능하다. 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관법상 무효이다.

 

 

임차인의 단체결성을 제한하는 조항은 단체결성을 금지하지 못하도록 해당 조항 삭제하도록 했다.

 

국민은 누구든지 헌법 및 법률에서 보장하는 대로 적법하게 단체결성을 할 수 있는데, 위 약관조항은 임차인의 적법한 단체결성을 부당하게 제한하고 있어 약관법상 무효이다.

 

 

계약해지 또는 종료시 임차인의 권리·의무에 대한 조항은 임차인의 법률상 권리인 유익비·필요비 및 부속물매수 청구권을 보장하고, 민사소송법 등 절차에 따라 임대인의 권리실현을 하도록 하며, 지연손해금을 임대인이 임의로 정하지 못하도록 수정했다.

 

법률에 따른 임차인의 권리인 필요비·유익비 및 부속물매수청구권을 약관으로 배제하고, 사법상 권리실현을 위한 자력구제는 금지됨에도 불구하고 임대인이 임차인의 소유재산을 임의로 처분할 수 있도록 하는 것은 법률에 따른 고객의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 것에 해당한다.

 

임대차 종료 후 임차인이 임대차목적물 명도를 지연함에 따른 임대인의 손해를 임대인이 임의로 산출할 수 있도록 하는 것은 급부내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 하는 것으로 약관법상 무효이다.

 

 

계약관련 법적 절차비용을 임차인에게 부담하게 하는 조항은 양당사자가 계약관련 법적 절차비용을 함께 부담하도록 하고, 제소전 화해절차 관련 조항은 삭제했다.

 

공증행위의 경우 법률에 특별한 규정이 없으므로 이를 필요로 하는 당사자가 비용을 부담하는 것이 형평에 부합함에도 불구하고 이를 임차인에게만 부담시켜 고객에게 부당하게 불리하여 무효이다.

 

또한 임차인의 의사와 관계없이 임대인이 요구하는 경우 제소전 화해 등을 하여야 하고 이에 대하여 이의를 제기할 수 없도록 하고 있어 임차인에게 일방적으로 불리한 조항으로 무효이다.

 

 

재판관할 제한 규정은 재판관할 관련 법률에 부합하도록 수정했다.

 

이 조항은 임대인의 본점 소재지를 관할 법원으로 정하여 임차인에게 인정될 수 있는 민사소송법상 재판관할을 모두 배제하고 있어 약관법상 무효이다.

 

이번 불공정약관 시정으로 역사 임대차계약에서 임대인과 소상공인간의 불공정한 거래형태가 개선되어 소상공인의 피해가 크게 줄어들 것으로 기대된다.

 

특히 불리한 지위에 있는 임차인의 권리가 보장될 수 있도록 약관에 권리관계를 명확히 규정하여 사전에 분쟁을 예방함과 동시에 그 결과 소상공인의 권익이 보호될 것으로 기대된다.

 

최근에 코레일네트웍스(주)가 송내역사를 개발한 것 같이 특정주체가 부지를 국가로부터 장기임대(30년 이상)하여 역사를 자체개발하는 방식(ex. 서울역사 및 용산역사)이 늘고 있어 이러한 불공정 계약사례가 다수 발생할 가능성이 높다.

 

따라서 관련 약관을 지속적으로 모니터링 하여 불공정약관에 대하여 적극적으로 개선해 나갈 예정이다.